{"id":8455,"date":"2021-06-07T15:44:39","date_gmt":"2021-06-07T18:44:39","guid":{"rendered":"https:\/\/chenut.online\/br\/?p=8455"},"modified":"2021-06-07T15:44:39","modified_gmt":"2021-06-07T18:44:39","slug":"os-reflexos-da-pandemia-nos-contratos-de-locacao-de-imoveis","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/chenut.online\/os-reflexos-da-pandemia-nos-contratos-de-locacao-de-imoveis\/","title":{"rendered":"Os reflexos da pandemia nos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis"},"content":{"rendered":"\n

Por Philippe Boutaud-Sanz e Yasmin Peron Pereira<\/span><\/i><\/p>\n

Como se tem observado, a Pandemia de COVID-19 (novo coronav\u00edrus) gerou impactos nas mais variadas rela\u00e7\u00f5es pessoais e comerciais, inclusive na esfera contratual.<\/span><\/p>\n

No \u00e2mbito do Direito Imobili\u00e1rio, observou-se uma grande necessidade de renegocia\u00e7\u00e3o de valores e condi\u00e7\u00f5es negociais nos contratos de loca\u00e7\u00e3o, tanto residenciais, como nos comerciais, considerando a baixa nas respectivas receitas dos locat\u00e1rios e os impactos causados pelas medidas e restri\u00e7\u00f5es para preven\u00e7\u00e3o da propaga\u00e7\u00e3o do v\u00edrus, as quais tiveram efeitos diretos na economia como um todo, uma vez que com o aumento exponencial de pessoas desempregadas, o capital circulante no pa\u00eds reduziu bruscamente, afetando de forma geral a economia e a maior parte das empresas.<\/span><\/p>\n

Diante desse cen\u00e1rio, foi poss\u00edvel perceber um incr\u00edvel e necess\u00e1rio aumento nas tentativas de redu\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel dos valores devidos \u00e0 t\u00edtulo de aluguel, onde, se por um lado o locat\u00e1rio busca condi\u00e7\u00f5es mais favor\u00e1veis a fim de honrar com seus compromissos em um momento de extrema dificuldade, por outro lado, h\u00e1 locadores que muitas vezes dependem dessa renda para sua subsist\u00eancia e de sua fam\u00edlia, buscando garantir seus direitos.<\/span><\/p>\n

No entanto, o conflito entre as partes contratantes nem sempre pode ser resolvido de forma amistosa. Assim, nos casos em que n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel equacionar os interesses de ambas as partes, restam duas alternativas \u00e0s partes: aos locat\u00e1rios, o ingresso de uma a\u00e7\u00e3o judicial de revis\u00e3o de aluguel e, aos locadores, a busca da desocupa\u00e7\u00e3o de sua propriedade por meio de uma decis\u00e3o judicial autorizando o despejo dos inquilinos, se estes ficarem inadimplentes.<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, destaca-se a Lei Federal 14.010\/2020, promulgada com o objetivo de instituir regras aplic\u00e1veis \u00e0s rela\u00e7\u00f5es de direito privado durante o per\u00edodo de calamidade p\u00fablica causado pela pandemia de COVID-19, e que dentre suas in\u00fameras disposi\u00e7\u00f5es, proibiu a concess\u00e3o de medidas em car\u00e1ter liminar para desocupa\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel urbano em a\u00e7\u00f5es de despejo at\u00e9 o dia 30 de outubro de 2020, quando teve fim sua vig\u00eancia. Para os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis residenciais locados, a impossibilidade de concess\u00e3o e execu\u00e7\u00e3o de ordens de despejos em car\u00e1ter liminar, aliada \u00e0s demais incertezas jur\u00eddicas causadas por determina\u00e7\u00f5es legais transit\u00f3rias e emergenciais representaram um grande empecilho para a defesa de seus interesses e direitos.<\/span><\/p>\n

Apesar da disposi\u00e7\u00e3o referida acima ter vigorado apenas at\u00e9 o final de outubro de 2020, n\u00e3o havendo mais respaldo federal para a mesma, ainda h\u00e1 casos particulares, como o do estado do Rio de Janeiro que, por meio da lei estadual 9.020\/2020, determinou a suspens\u00e3o do cumprimento de mandados de reintegra\u00e7\u00e3o de posse e imiss\u00e3o na posse, despejos e remo\u00e7\u00f5es judiciais ou extrajudiciais enquanto medida tempor\u00e1ria de preven\u00e7\u00e3o ao cont\u00e1gio e de enfrentamento da propaga\u00e7\u00e3o decorrente do COVID-19, pelo tempo que durar o estado de emerg\u00eancia na sa\u00fade p\u00fablica do Estado do Rio de Janeiro.<\/span><\/p>\n

Nesse sentido, \u00e9 altamente recomend\u00e1vel que os propriet\u00e1rios de im\u00f3veis, atentem-se n\u00e3o somente \u00e0 regula\u00e7\u00e3o federal, mas tamb\u00e9m \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o estadual e municipal das localidades onde seus im\u00f3veis encontram-se estabelecidos.<\/span><\/p>\n

Al\u00e9m do ponto de aten\u00e7\u00e3o acima, h\u00e1 tamb\u00e9m a possibilidade da aprova\u00e7\u00e3o pela C\u00e2mara dos Deputados do Projeto de Lei n\u00ba 827\/2020, que visa restabelecer limita\u00e7\u00f5es legais da Lei 14.010\/2020, projeto esse que segue para aprecia\u00e7\u00e3o do Senado Federal.<\/span><\/p>\n

Cabe destacar que tais disposi\u00e7\u00f5es, tanto no \u00e2mbito estadual, quanto no \u00e2mbito federal, caso o referido Projeto de Lei venha a ser aprovado, n\u00e3o impedem que o propriet\u00e1rio aju\u00edze a respectiva a\u00e7\u00e3o de despejo, uma vez que tais dispositivos visam impedir temporariamente a concess\u00e3o de medidas em car\u00e1ter liminar e suas execu\u00e7\u00f5es, mas n\u00e3o a distribui\u00e7\u00e3o de a\u00e7\u00f5es.<\/span><\/p>\n

Apesar de n\u00e3o haver d\u00favidas quanto ao enquadramento da Pandemia como um evento de for\u00e7a maior, uma vez que se trata de um acontecimento que escapa ao controle razo\u00e1vel das partes, n\u00e3o sendo previs\u00edvel nem, tampouco, evit\u00e1vel, na forma do artigo 393 do C\u00f3digo Civil, os tribunais v\u00eam entendendo que tal evento afeta ambas as partes indistintamente, desde que o contrato tenha sido assinado em momento anterior ao decreto que reconheceu o estado de calamidade p\u00fablica provocado pelo COVID-19. Al\u00e9m disso, antes da rescis\u00e3o antecipada ou revis\u00e3o das condi\u00e7\u00f5es contratuais, o judici\u00e1rio como um todo, est\u00e1 buscando analisar o real impacto econ\u00f4mico-financeiro gerado no caso concreto em fun\u00e7\u00e3o da Pandemia, em observ\u00e2ncia aos artigos 317 e 478 do C\u00f3digo Civil que disp\u00f5em acerca das teorias da imprevis\u00e3o e da onerosidade excessiva, respectivamente.<\/span><\/p>\n

A boa-f\u00e9 das partes interessadas, bem como a abertura e disponibilidade para negocia\u00e7\u00f5es antes da propositura das a\u00e7\u00f5es tamb\u00e9m v\u00eam sendo levados em considera\u00e7\u00e3o pelos julgadores.<\/span><\/p>\n

Em outras palavras, para acolhimento das pretens\u00f5es dos autores das a\u00e7\u00f5es judiciais, os ju\u00edzes t\u00eam observado duas premissas principais: (i) exist\u00eancia de prova concreta do desequil\u00edbrio contratual e redu\u00e7\u00e3o da capacidade econ\u00f4mico-financeira do locat\u00e1rio vinculada \u00e0 Pandemia; e (ii) rea\u00e7\u00e3o da parte autora diante \u00e0s solu\u00e7\u00f5es oferecidas pela parte r\u00e9 com o intuito de mitigar os impactos da crise.<\/span><\/p>\n

Nos casos em que tais requisitos n\u00e3o s\u00e3o verificados, o entendimento que vem prevalecendo \u00e9 o de n\u00e3o interfer\u00eancia judicial na autonomia das partes e, portanto, a negativa da suspens\u00e3o ou redu\u00e7\u00e3o tempor\u00e1ria dos valores dos alugu\u00e9is.<\/span><\/p>\n

Se por um lado a legisla\u00e7\u00e3o caminha em um sentindo de maior prote\u00e7\u00e3o aos locadores, por outro vimos observando um olhar mais prudente do judici\u00e1rio que, apesar das barreiras legais, tem procurado verificar nos casos concretos a interpreta\u00e7\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o pautada no princ\u00edpio da boa-f\u00e9, no equil\u00edbrio contratual e na preserva\u00e7\u00e3o da seguran\u00e7a jur\u00eddica de ambas as partes, incentivando que as mesmas busquem uma solu\u00e7\u00e3o mais equitativa, como o parcelamento dos valores inadimplidos, a redu\u00e7\u00e3o do aluguel por um per\u00edodo, a suspens\u00e3o da aplica\u00e7\u00e3o de reajustes e at\u00e9 a altera\u00e7\u00e3o do \u00edndice de reajuste aplic\u00e1vel, a fim de evitar a resolu\u00e7\u00e3o contratual, o que impactaria e contribuiria ainda mais para a situa\u00e7\u00e3o cr\u00edtica que o Pa\u00eds e o Mundo v\u00eam vivenciando.<\/span><\/p>\n

Diante de todas as quest\u00f5es que permeiam o tema, \u00e9 extremamente recomendado que em uma situa\u00e7\u00e3o de desacordo entre locador e locat\u00e1rio, as partes estejam cientes de seus direitos para que possam melhor negociar, respaldadas em bons argumentos jur\u00eddicos e, se poss\u00edvel, assessoradas por bons profissionais que possam defender com mais propriedade seus interesses.<\/span><\/p>\n

A equipe de Direito Imobili\u00e1rio do Chenut Oliveira Santiago, est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para sanar quaisquer d\u00favidas e apresentar a devida orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":8456,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[27],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"\nOs reflexos da pandemia nos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis - Chenut Advogados<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/chenut.online\/os-reflexos-da-pandemia-nos-contratos-de-locacao-de-imoveis\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"pt_BR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Os reflexos da pandemia nos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis - 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