{"id":10430,"date":"2023-05-08T10:33:51","date_gmt":"2023-05-08T13:33:51","guid":{"rendered":"https:\/\/chenut.online\/?p=10430"},"modified":"2023-05-24T17:01:38","modified_gmt":"2023-05-24T20:01:38","slug":"acoes-renovatorias-saiba-se-a-sua-empresa-pode-renovar-o-contrato-de-locacao-mesmo-contra-a-vontade-do-proprietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/chenut.online\/acoes-renovatorias-saiba-se-a-sua-empresa-pode-renovar-o-contrato-de-locacao-mesmo-contra-a-vontade-do-proprietario\/","title":{"rendered":"A\u00e7\u00f5es Renovat\u00f3rias: Saiba se a sua empresa pode renovar o contrato de loca\u00e7\u00e3o mesmo contra a vontade do propriet\u00e1rio"},"content":{"rendered":"

Por Laura de Almeida Machado<\/strong><\/em><\/p>\n

O ponto comercial \u00e9 um elemento estrat\u00e9gico para as empresas e, muitas vezes, o sucesso ou fracasso de uma organiza\u00e7\u00e3o depende da localiza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica em que \u00e9 exercida a atividade empresarial.<\/p>\n

\u00c9 nesse cen\u00e1rio que a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria se torna um importante instrumento jur\u00eddico para as empresas que alugam im\u00f3veis com o intuito de desenvolverem o com\u00e9rcio, ind\u00fastria, ou atividades em geral com fins lucrativos \u2013 como hospitais e estabelecimentos de sa\u00fade – pois ela permite que o contrato de loca\u00e7\u00e3o seja renovado de modo for\u00e7ado, mesmo contra a vontade do locador.<\/p>\n

A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria acaba sendo uma esp\u00e9cie de interfer\u00eancia do Estado na propriedade privada, posto que o propriet\u00e1rio ter\u00e1 uma restri\u00e7\u00e3o de dispor sobre o seu pr\u00f3prio bem.<\/p>\n

Assim, pode-se dizer que, em geral, a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria visa proteger o fundo de com\u00e9rcio criado e desenvolvido pelo inquilino, assim como evitar o enriquecimento sem causa do locador que costumava exigir altos valores para a renova\u00e7\u00e3o do contrato, como as famosas luvas.<\/p>\n

No entanto, o pr\u00f3prio STJ entende que a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria n\u00e3o pode servir para a restri\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 propriedade do locador nem para a viola\u00e7\u00e3o da natureza bilateral e consensual do contrato de loca\u00e7\u00e3o, com a eterniza\u00e7\u00e3o da aven\u00e7a.<\/p>\n

Confira abaixo os principais aspectos envolvendo a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria.<\/p>\n

Requisitos B\u00e1sicos para a A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria:<\/strong><\/h3>\n

Para que se tenha sucesso na a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria \u00e9 preciso observar alguns requisitos, sob pena de se perder o direito de renova\u00e7\u00e3o do aluguel. Nos termos da Lei 8.245\/1991, para que seja poss\u00edvel requerer a renova\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 preciso que:<\/p>\n

    \n
  • O contrato tenha sido celebrado por escrito e tenha prazo determinado.<\/li>\n
  • O prazo m\u00ednimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de 5 anos.<\/li>\n
  • O locat\u00e1rio esteja explorando com\u00e9rcio (ou outra atividade com fim lucrativo), no mesmo ramo, pelo prazo m\u00ednimo e ininterrupto de tr\u00eas anos.<\/li>\n
  • A a\u00e7\u00e3o judicial seja ajuizada no per\u00edodo entre 1 ano e 6 meses antes do t\u00e9rmino do prazo do contrato vigente.<\/li>\n<\/ul>\n

    Al\u00e9m desses requisitos objetivos \u00e9 preciso comprovar o cumprimento do contrato em curso, portanto, \u00e9 essencial que o pagamento do aluguel e demais encargos locat\u00edcios esteja em dia, inclusive os impostos e taxas, cujo pagamento seja sua responsabilidade do locat\u00e1rio.<\/p>\n

    Ainda, no ato do ajuizamento da a\u00e7\u00e3o, o locat\u00e1rio tamb\u00e9m precisa indicar com clareza as condi\u00e7\u00f5es oferecidas para a renova\u00e7\u00e3o do contrato, assim como indicar o fiador e a sua idoneidade financeira, al\u00e9m de provar que o fiador aceita os encargos da fian\u00e7a \u2013 caso o contrato original contenha previs\u00e3o de fian\u00e7a.<\/p>\n

    Quando o Locador n\u00e3o ser\u00e1 obrigado a renovar o contrato:<\/strong><\/h3>\n

    Mesmo preenchendo os requisitos supracitados, em algumas situa\u00e7\u00f5es o locador consegue se desobrigar de renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato, o que ocorre nas seguintes situa\u00e7\u00f5es:<\/p>\n

      \n
    • Quando o locador tiver que fazer obras no im\u00f3vel que implique em sua transforma\u00e7\u00e3o por determina\u00e7\u00e3o do poder p\u00fablico ou quando as modifica\u00e7\u00f5es realizadas aumentarem o valor do neg\u00f3cio ou da propriedade;<\/li>\n
    • Quando o im\u00f3vel vier a ser utilizado pelo pr\u00f3prio locador ou para transfer\u00eancia de fundo de com\u00e9rcio existente h\u00e1 mais de um ano, desde que o locador, seu c\u00f4njuge, ascendente (pais, av\u00f3s) ou descendente (filhos, netos) seja detentor da maioria do capital de referida empresa. Na hip\u00f3tese de ser utilizado pelo pr\u00f3prio locador, o im\u00f3vel n\u00e3o pode ser destinado ao mesmo ramo do locat\u00e1rio;<\/li>\n
    • Quando o propriet\u00e1rio tiver uma proposta de loca\u00e7\u00e3o mais vantajosa ofertada por terceiros interessados em locar seu im\u00f3vel. Esta situa\u00e7\u00e3o gera para o inquilino o direito de ser indenizado pelo preju\u00edzo que a perda do ponto comercial lhe causar e por isso n\u00e3o costuma ser muito utilizada.<\/li>\n<\/ul>\n

      Portanto, a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria \u00e9 uma aliada dos empres\u00e1rios que alugam seus estabelecimentos comerciais, mas \u00e9 preciso estar atenta aos seus requisitos e especificidades para que se tenha \u00eaxito na renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria dos contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Por Laura de Almeida Machado O ponto comercial \u00e9 um elemento estrat\u00e9gico para as empresas e, muitas vezes, o sucesso ou fracasso de uma organiza\u00e7\u00e3o depende da localiza\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica em que \u00e9 exercida a atividade empresarial. \u00c9 nesse cen\u00e1rio que a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria se torna um importante instrumento jur\u00eddico para as empresas que alugam im\u00f3veis com o intuito de desenvolverem o com\u00e9rcio, ind\u00fastria, ou atividades em geral com fins lucrativos \u2013 como hospitais e estabelecimentos de sa\u00fade – pois ela permite que o contrato de loca\u00e7\u00e3o seja renovado de modo for\u00e7ado, mesmo contra a vontade do locador. A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria acaba sendo uma esp\u00e9cie de interfer\u00eancia do Estado na propriedade privada, posto que o propriet\u00e1rio ter\u00e1 uma restri\u00e7\u00e3o de dispor sobre o seu pr\u00f3prio bem. 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A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria acaba sendo uma esp\u00e9cie de interfer\u00eancia do Estado na propriedade privada, posto que o propriet\u00e1rio ter\u00e1 uma restri\u00e7\u00e3o de dispor sobre o seu pr\u00f3prio bem. Assim, pode-se dizer que, em geral, a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria visa proteger o fundo de com\u00e9rcio criado e desenvolvido pelo inquilino, assim como evitar o enriquecimento sem causa do locador que costumava exigir altos valores para a renova\u00e7\u00e3o do contrato, como as famosas luvas. 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