Artigos - Postado em: 23/05/2023

Quais os principais riscos do contrato de arrendamento?

Por Antônia Bethonico Guerra Simoni

A decisão e exploração de atividades em um imóvel rural é uma empreitada que demanda grandes investimentos do arrendatário, tanto em termos financeiros, como em relação ao tempo e energia despendidos na negociação e início do projeto, e muitas vezes, também do trabalho de uma grande equipe multidisciplinar que busca a melhor forma para a exploração da terra, e que envolva o menor risco possível.

Mas os contratos de arrendamento de imóvel tendem a ter prazo de vigência bastante extenso, e com o decorrer dos anos não é raro que o proprietário receba uma oferta de terceiro para vender aquele imóvel, ou então que decida dispor do imóvel e buscar um adquirente no mercado. Tão comum quanto a possibilidade de venda do imóvel durante o contrato de arrendamento, é que ao final do prazo contratual o arrendatário continue a ter interesse em explorar a terra nas mesmas condições até então praticadas, mas que essa não seja a primeira opção do proprietário do imóvel.

Um dos grandes riscos do arrendatário, portanto, resume-se a não ter o retorno esperado de seu investimento – financeiro, de tempo e outros recursos.

Felizmente, se logo no início da relação contratual essas questões forem endereçadas, o risco do arrendatário fica minimizado, e ele passa a contar com forte proteção para poder desfrutar dos resultados de seu investimento ao longo do tempo.

O que estamos propondo?

Antes de mais nada, arrendatário e arrendador devem definir suas expectativas, e refleti-las no contrato, seja ele o contrato inicial, ou se tivermos a oportunidade de renegociar algumas condições de um contrato já existente.

É muito importante que essas questões sejam definidas não só para resguardar o arrendatário, mas para que arrendador e arrendatário tenham a mesma expectativa em relação à contratação. Assim, temos muito menos chances de alguém discutir as cláusulas do contrato, o que além de gerar custos e incômodo a todos, pode interferir e prejudicar as atividades desenvolvidas pelo arrendatário.

Apesar de a legislação já prever o direito de preferência na aquisição de um imóvel arrendado, isso é feito de forma geral e sem que sejam estabelecidas penalidades específicas. Portanto, o arrendatário ficará mais bem resguardado se o contrato contar com cláusula que lhe garanta preferência para adquirir o imóvel que explora, nas mesmas condições que esse imóvel for oferecido a um terceiro, e que detalhe o exercício desse direito e consequências da infração da obrigação. Ora, já estando o arrendatário ali, não são raros os casos em que ele preferirá explorar um imóvel seu, a ter que lidar com um novo arrendador. O arrendador, por outro lado, não fica impedido de vender o imóvel, nem será obrigado a aceitar condições que não lhe interessem.

Além disso, essa cláusula poderá prever que ainda que o imóvel seja vendido, o novo proprietário deverá respeitar o contrato de arrendamento que já existia, de forma que o arrendatário continuará ali, desenvolvendo suas atividades.

Claro, essa cláusula poderá ser moldada das formas mais diversas, e será detalhada conforme interesse das partes envolvidas: formas de comunicação, limitar ou ampliar os casos em que a preferência pode ser exercida, e diversos outros detalhes serão explorados para deixar o contrato o mais específico e objetivo possível.

Além da preferência na aquisição do imóvel, outro direito que a legislação prevê, mas que é importante que seja incluído e detalhado no contrato é que ao final do contrato, o arrendatário tenha também a preferência, nas mesmas condições de um novo arrendatário, a renovar o contrato. Ou, ainda, que independente de existir interessado, o arrendatário terá a opção de renová-lo, ou seja, de continuar a explorar as atividades ali, sem precisar de uma longa e nova negociação com o arrendador. Também essa cláusula será adequada à vontade específica das partes envolvidas, detalhada, e expressamente aceita por todos.

Em ambos os casos o contrato deverá estar bem redigido, e os procedimentos detalhados, para que não haja espaço para questionar a efetividade das cláusulas.

Outro ponto essencial é que junto com as obrigações, sejam previstas e detalhadas as penalidades e eventuais outras consequências para o descumprimento.

E o que mais?

Cláusulas redigidas, vontades alinhadas e contratos assinados. Existe alguma forma de aumentar a eficácia do que foi combinado, e diminuir ainda mais os riscos que estamos tentando diminuir? A resposta é positiva.

Podemos também sugerir uma segunda etapa para redução de riscos, que seria o registro do contrato perante o cartório competente. Isso permite que o arrendatário possa defender o cumprimento do contrato não só perante o arrendador, mas perante qualquer terceiro – inclusive um potencial comprador.

Cientes que essa averbação gera custos que podem ser elevados, cobrados pelos cartórios, é sempre preciso que a conveniência e necessidade sejam avaliados, para verificarmos se o custo-benefício dessa etapa é interessante.

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