Leilão: quais são os custos após a arrematação de um imóvel?

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Nos últimos anos os leilões conquistaram notoriedade e importância no cenário brasileiro como uma opção de aquisição de bem móveis ou imóveis para atender à necessidades pessoais ou como uma alternativa de investimento. Embora seja uma prática corriqueira, os leilões ganharam popularidade somente após a consolidação da modalidade on-line.

A modalidade de aquisição de bens via leilões cresce de forma expressiva e as expectativas de continuidade de crescimento são bastante agressivas. Segundo a consultoria Technavio, estima-se que o mercado global de leilões on-line possa crescer mais de US$ 1 bilhão entre 2018 e 2022, com taxa média anual superior a 7%.

Mesmo com a pandemia da COVID-19 as condições para aquisição de imóveis seguem positivas. Por um lado há o aumento da  busca pelos investidores  por opções mais seguras e menos voláteis às intempéries da inflação, tais como os real assets. Por outro lado, a queda da taxa SELIC – que em agosto de 2020 diminuiu para 2% – permite maior acesso ao crédito em instituições financeiras, aquecendo o mercado imobiliário e gerando boas oportunidades.

Para aqueles que desejam incrementar sua carteira de ativos através dos leilões, o primeiro passo é se planejar! A análise de viabilidade financeira para participar ou não de um leilão é a fase em que o investidor avaliará os custos totais da arrematação e definirá se a oportunidade é de fato rentável.

Mas quais são os custos da arrematação? Confira abaixo um check-list que montamos que os principais custos para aquisição de imóveis através de leilões.

1. A comissão do leiloeiro

A comissão legal devida ao leiloeiro não está incluída no valor do lance e a porcentagem pode variar dependendo do estado.

Em regra, a comissão direcionada ao leiloeiro é de 5% a ser calculada sobre o valor do lance vencedor. Todavia, existe a possibilidade de cobrança de uma taxa administrativa que, somada a comissão, não poderá exceder 6% do valor do arremate.

As taxas aplicadas constam no edital do leilão. Por isso, é muito importante uma análise cuidadosa do documento. O edital é o documento mais importante do leilão.

2. Impostos

Assim como em qualquer aquisição imobiliária, quem arremata um imóvel em leilão é responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Trata-se de  um imposto municipal previsto no artigo 156 da Constituição Federal.

Os custos com o ITBI variam de acordo com o Município. Em São Paulo a alíquota cobrada é de 3%, já em Belo Horizonte o percentual é de 5% sobre o valor venal do imóvel. A quitação do ITBI não deve ser adiada, pois é essencial para transferência do imóvel ao novo proprietário.

O uso do valor venal do imóvel como base da cobrança do ITBI tem gerado grande discussão nos Tribunais, mas alguns tribunais regionais já decidiram que a base de cálculo do imposto deve ser o valor do arremate e não o valor venal, gerando uma economia significativa ao arrematante.

Embora existam jurisprudências favoráveis ao uso do valor do arremate do imóvel no cálculo do ITBI, as Prefeituras aplicam o entendimento tradicional do valor venal. Assim, a orientação de um advogado é importante para avaliar e requerer em juízo a correção da cobrança do imposto.

3. Registro do Imóvel

A legislação brasileira define como proprietário aquele que possui o registro em seu nome, o que torna o registro fundamental para que o arrematante adquira os direitos de propriedade.

O registro da arrematação – judicial ou extrajudicial – é realizado mediante a apresentação da carta de arrematação, que deverá conter: a) descrição do imóvel, constante do título, ou, à sua falta, da avaliação; b) a prova da quitação dos impostos; c) auto de penhora; d)  título executivo; e)  auto de arrematação ou leilão; f) conta do leiloeiro.

O custo do registro varia conforme o Município e o valor do imóvel. Tais informações podem ser facilmente levantadas pela internet ou telefone através de contato com o Cartório competente.

É importante lembrar que, além dos gatos com o registro, o arrematante também terá gastos para expedição de certidões, autenticação de documentos e outros emolumentos necessários para conclusão do registro.

4. Pagamento de despesas condominiais e IPTU

Eventuais débitos condominiais e de IPTU ficarão, em regra, a cargo do arrematante e devem ser contabilizados pelo mesmo na fase de viabilidade financeira. Nesse sentido, é muito importante certificar se não constam contra o imóvel  registros de débitos como multas, taxas condominiais e impostos. Essas informações devem constar no edital de forma clara.

Note que os imóveis leiloados por inadimplência do financiamento não ensejam ao arrematante a obrigação de regularização das parcelas em atraso, pois o valor arrecadado na arrematação do imóvel será utilizado exatamente para regularização da dívida.

O levantamento prévio de tais despesas permite que o arrematante identifique o valor máximo da compra, defina o preço e prazo de venda e tome ciência prévia dos percentuais de lucro líquido decorrentes da aquisição da propriedade.

Contar com o auxílio de um advogado especialista além de conferir uma maior segurança jurídica ao arrematante, aumenta as chances de uma boa compra.

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