Por Mariana de Souza Costa
A alienação fiduciária de bens imóveis é um dos instrumentos mais relevantes do mercado de crédito imobiliário brasileiro. Trata-se de modalidade de garantia real pela qual o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel, que permanece como garantia do cumprimento da obrigação. Quitada a dívida, a propriedade retorna ao fiduciante; em caso de inadimplência, o credor consolida a propriedade e pode promover a venda extrajudicial do bem.
Até julho de 2026, a discussão sobre a forma exigida para formalizar esse instituto — se por escritura pública ou instrumento particular — gerou intensa controvérsia normativa e jurisprudencial. A decisão proferida pelo Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell, em 24 de julho de 2026, representa um marco definitivo nesse debate.
A alienação fiduciária é instrumento que confere ao credor a propriedade resolúvel de um bem imóvel como garantia do cumprimento de uma obrigação. O devedor permanece na posse direta do bem, mas, em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade e promover a venda extrajudicial para satisfação da dívida.
O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 prevê, desde sua redação original, a possibilidade de formalização da alienação fiduciária tanto por escritura pública quanto por instrumento particular. Com a edição da Lei nº 10.931/2004, essa permissão foi reafirmada expressamente para os casos de compra e venda com financiamento, sem restrição quanto à natureza das partes envolvidas.
A regra geral do artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios jurídicos de constituição ou transferência de direitos reais sobre imóveis. Contudo, a própria lei especial — a Lei nº 9.514/1997 — afasta expressamente essa exigência para a alienação fiduciária, configurando exceção legal válida e expressa.
Em 2024, o CNJ identificou divergência de aplicação da norma entre estados. As Corregedorias dos Tribunais de Justiça de Minas Gerais, Pará, Maranhão, Paraíba e Bahia já restringiam o uso do instrumento particular apenas aos integrantes do SFI ou SFH.
O CNJ generalizou essa restrição no âmbito nacional, editando os Provimentos nº 172 e 175/2024, que passaram a exigir escritura pública para todos os contratos de alienação fiduciária celebrados por agentes fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A fundamentação foi o artigo 108 do Código Civil, sob o argumento de que o instrumento particular sem a chancela notarial comprometeria a segurança jurídica das operações imobiliárias.
Na prática, incorporadoras, loteadoras, fundos de investimento, fundos imobiliários, securitizadoras e fintechs passaram a ser obrigados a lavrar escritura pública em cartório de notas — medida onerosa e burocrática —, enquanto bancos e instituições financeiras do SFI/SFH permaneciam autorizados a usar instrumento particular.
A distorção gerada pelos Provimentos do CNJ foi imediata e expressiva. A União ajuizou Pedido de Providências (PP nº 0007122-54.2024.2.00.0000) perante o CNJ, demonstrando os impactos econômicos da exigência e seu impacto na indústria da construção civil.
O próprio STF enfrentou o tema. O Ministro Gilmar Mendes, no MS 39.930, votou por manter a suspensão dos provimentos do CNJ, autorizando a formalização dos contratos fora do SFI por instrumento particular. O Ministro ressaltou que a evolução legislativa do instituto demonstra que o legislador rejeitou tentativas de limitar essa possibilidade apenas a agentes do sistema financeiro.
Em 24 de julho de 2026, o Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell, julgou procedente o Pedido de Providências ajuizado pela União e determinou a adequação dos Provimentos nº 172 e 175/2024 do CNJ, sob os fundamentos de que a própria lei especial, Lei nº 9.514/1997, estabelece que a alienação fiduciária pode ser formalizada por instrumento particular, a grande desproporção nos emolumentos em cada unidade federativa e a invasão de competência normativa do próprio CNJ ao restringir a forma de formalização do instituto, prevista por lei federal, via provimento.
Com a nova decisão, qualquer pessoa física ou jurídica — não apenas integrantes do SFI ou SFH — pode constituir alienação fiduciária de bem imóvel por instrumento particular com efeitos de escritura pública, desde que observados os requisitos legais constantes da Lei nº 9.514/1997
Por fim, ressalta-se que a dispensa da escritura pública não elide a obrigatoriedade do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente. Após assinado pelas partes, o contrato vai para o Cartório de Registro de Imóveis, onde é registrado na matrícula do imóvel, tornando-se público para toda a sociedade. Somente com o registro é que a propriedade fiduciária é constituída, o direito se torna oponível a terceiros e a garantia passa a ter plena eficácia jurídica.
O novo provimento do CNJ proíbe expressamente os registradores de imóveis de recusar a recepção, qualificação ou registro de instrumento particular com efeitos de escritura pública que preencha os requisitos legais, sob o fundamento exclusivo de não figurar no polo contratual entidade integrante do SFI ou SFH.
Importa registrar que, paralelamente, a 2ª Turma do STF ainda analisa o Agravo Regimental no Mandado de Segurança 40.223, que discute a mesma matéria. O julgamento foi suspenso por pedido de vista do Ministro Luiz Fux. Os votos até então proferidos pelos Ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli caminhavam no mesmo sentido da decisão do CNJ de julho de 2026, isto é, pela admissibilidade do instrumento particular fora do SFI. Recomenda-se acompanhamento do deslinde desse julgamento, que pode consolidar definitivamente o entendimento em âmbito constitucional.
A decisão do Corregedor Nacional de Justiça de 24 de julho de 2026 representa significativo avanço para o mercado imobiliário e de crédito no Brasil. Ao reconhecer que a Lei nº 9.514/1997 autoriza a formalização da alienação fiduciária por instrumento particular independentemente da natureza das partes, o CNJ restabeleceu a isonomia entre os agentes do mercado e reduziu o custo de transação nas operações de crédito imobiliário.
Para os operadores do Direito, o ponto central é que “a simplificação formal não implica ausência de rigor”: o instrumento particular deve observar todos os requisitos legais do artigo 24 da Lei nº 9.514/1997 e, sobretudo, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis — etapa que garante a publicidade, a oponibilidade erga omnes e a eficácia real da garantia.
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