Ações Renovatórias: Saiba se a sua empresa pode renovar o contrato de locação mesmo contra a vontade do proprietário
Por Laura de Almeida Machado
O ponto comercial é um elemento estratégico para as empresas e, muitas vezes, o sucesso ou fracasso de uma organização depende da localização geográfica em que é exercida a atividade empresarial.
É nesse cenário que a ação renovatória se torna um importante instrumento jurídico para as empresas que alugam imóveis com o intuito de desenvolverem o comércio, indústria, ou atividades em geral com fins lucrativos – como hospitais e estabelecimentos de saúde – pois ela permite que o contrato de locação seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador.
A ação renovatória acaba sendo uma espécie de interferência do Estado na propriedade privada, posto que o proprietário terá uma restrição de dispor sobre o seu próprio bem.
Assim, pode-se dizer que, em geral, a ação renovatória visa proteger o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino, assim como evitar o enriquecimento sem causa do locador que costumava exigir altos valores para a renovação do contrato, como as famosas luvas.
No entanto, o próprio STJ entende que a ação renovatória não pode servir para a restrição do direito à propriedade do locador nem para a violação da natureza bilateral e consensual do contrato de locação, com a eternização da avença.
Confira abaixo os principais aspectos envolvendo a ação renovatória.
Requisitos Básicos para a Ação Renovatória:
Para que se tenha sucesso na ação renovatória é preciso observar alguns requisitos, sob pena de se perder o direito de renovação do aluguel. Nos termos da Lei 8.245/1991, para que seja possível requerer a renovação do contrato é preciso que:
- O contrato tenha sido celebrado por escrito e tenha prazo determinado.
- O prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos seja de 5 anos.
- O locatário esteja explorando comércio (ou outra atividade com fim lucrativo), no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
- A ação judicial seja ajuizada no período entre 1 ano e 6 meses antes do término do prazo do contrato vigente.
Além desses requisitos objetivos é preciso comprovar o cumprimento do contrato em curso, portanto, é essencial que o pagamento do aluguel e demais encargos locatícios esteja em dia, inclusive os impostos e taxas, cujo pagamento seja sua responsabilidade do locatário.
Ainda, no ato do ajuizamento da ação, o locatário também precisa indicar com clareza as condições oferecidas para a renovação do contrato, assim como indicar o fiador e a sua idoneidade financeira, além de provar que o fiador aceita os encargos da fiança – caso o contrato original contenha previsão de fiança.
Quando o Locador não será obrigado a renovar o contrato:
Mesmo preenchendo os requisitos supracitados, em algumas situações o locador consegue se desobrigar de renovação compulsória do contrato, o que ocorre nas seguintes situações:
- Quando o locador tiver que fazer obras no imóvel que implique em sua transformação por determinação do poder público ou quando as modificações realizadas aumentarem o valor do negócio ou da propriedade;
- Quando o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que o locador, seu cônjuge, ascendente (pais, avós) ou descendente (filhos, netos) seja detentor da maioria do capital de referida empresa. Na hipótese de ser utilizado pelo próprio locador, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário;
- Quando o proprietário tiver uma proposta de locação mais vantajosa ofertada por terceiros interessados em locar seu imóvel. Esta situação gera para o inquilino o direito de ser indenizado pelo prejuízo que a perda do ponto comercial lhe causar e por isso não costuma ser muito utilizada.
Portanto, a ação renovatória é uma aliada dos empresários que alugam seus estabelecimentos comerciais, mas é preciso estar atenta aos seus requisitos e especificidades para que se tenha êxito na renovação compulsória dos contratos de locação.