Por Laura de Almeida Machado
Para quem busca investir no mercado imobiliário ou realizar o sonho da casa própria, o leilão judicial se apresenta como um meio seguro e financeiramente vantajoso para a aquisição de bens, o que foi reforçado pela recente decisão do STJ no Recurso Especial nº 2.174.514.
Como se sabe, os leilões judiciais oferecem uma série de benefícios que os tornam atrativos em comparação à compra e venda tradicional:
A. Aquisição por Valor Inferior ao de Mercado
A principal atração é a possibilidade de adquirir bens por um valor inferior ao seu respectivo valor de mercado. A maioria dos leilões judiciais é realizada em etapas (denominadas praças). Enquanto na primeira praça o bem é leiloado pelo valor da avaliação, nas subsequentes, ele pode ser leiloado por um valor muito inferior ao da avaliação. A cada nova praça sem arrematação, o valor do imóvel é reduzido.
B. Isenção de Dívidas e Encargos
A aquisição em leilão (arrematação) é considerada originária. Isso significa que, em princípio, multas, taxas, tarifas de depósito, IPTU, IPVA e hipotecas não são transferidos ao arrematante.
Em consonância com o Código Tributário Nacional (CTN) e o entendimento pacificado do STJ, os impostos incidentes sobre o imóvel, cujo fato gerador seja a propriedade, deverão ser descontados do preço pago. O crédito tributário sub-roga-se no preço, isentando o arrematante desses tributos devidos pelo executado, incluindo o IPTU.
É crucial, no entanto, certificar-se de dívidas de natureza não-tributária, como débitos de condomínio, que geralmente são de responsabilidade do arrematante, salvo se houver disposição em contrário no Edital.
C. Transparência e Informação Detalhada
No leilão judicial, o bem é previamente avaliado por um perito judicial de confiança do juiz. Este perito, com neutralidade, formaliza todas as informações necessárias em um ‘laudo de avaliação’. Este laudo leva em conta o preço médio de mercado da localidade e o estado de conservação do imóvel, sendo disponibilizado gratuitamente aos interessados, incluindo dados e fotos do imóvel.
D. Condições Financeiras Vantajosas
O arrematante não arca com a comissão do corretor imobiliário. Se houver um leiloeiro oficial, a comissão é de 5%, a ser paga no ato da assinatura do auto de arrematação. Além disso, pelo Código de Processo Civil há a possibilidade de parcelamento do pagamento em até trinta meses, frequentemente com condições melhores do que as de um financiamento imobiliário tradicional.
Fato é que além das vantagens tradicionais do instituto do leilão, em uma decisão recente e significativa, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) validou a arrematação de um imóvel em um processo de falência por apenas 2% de seu valor de avaliação.
No processo, um imóvel avaliado em mais de 5 milhões foi arrematado pelo valor de R$ 110 mil. Após pedidos de anulação (feitos pelo Ministério Público, administrador judicial e a empresa falida) devido ao baixo valor, o STJ deu provimento ao recurso do comprador, confirmando a validade da venda.
O STJ destacou que a validade da arrematação em processos falimentares depende da regularidade do procedimento e não do preço alcançado. Se o imóvel foi oferecido publicamente, se houve oportunidade de lances, e se ninguém ofereceu mais, a venda é válida, já que a lei de falências prioriza a celeridade na alienação do imóvel e a otimização da utilização dos bens.
Em regra, o processo de leilão em falência se dá em até três etapas: na primeira, pelo valor da avaliação; na segunda, por no mínimo 50%; e na terceira chamada, por qualquer preço. Segundo o entendimento que prevaleceu, a lei não deixou dúvidas ao determinar que o bem pode ser vendido por qualquer preço na terceira etapa (conforme o Art. 142, § 3º-A, III).
Assim, a decisão entendeu que, se as formalidades legais foram respeitadas e a competitividade garantida, o leilão não pode ser anulado apenas pela alegação de preço vil.
Esta decisão demonstra, especialmente para os investidores, que há oportunidades reais para adquirir imóveis em processos falimentares por frações do valor de mercado, com a segurança de um processo judicial transparente.
Por outro lado, para os devedores e empresas falidas fica o alerta de seus bens podem ser liquidados mais rapidamente, reduzindo os custos administrativos da falência e permitindo que os credores recebam algum valor. Assim, como os imóveis poderão ser vendidos por valores bem abaixo do mercado, uma opção mais vantajosa pode ser negociar antecipadamente para garantir melhores preços.
Portanto, o cenário atual de leilões judiciais, reforçado pela recente postura do STJ em priorizar a celeridade sobre o preço mínimo em falências, oferece oportunidades atrativas. No entanto, o sucesso exige conhecimento e assessoria especializada para identificar oportunidades reais, entender os riscos ocultos, analisar detidamente o edital e estruturar a compra corretamente.
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