O uso do Cadastro de Imóveis Brasileiro e suas implicações para as transações imobiliárias
Por Mariana de Souza Costa
No dia 18 de agosto de 2025 a Receita Federal do Brasil publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 (“IN 2.275/25”), que entrou em vigor imediatamente e dispõe sobre o Cadastro de Imóveis Brasileiro (“CIB”) e o compartilhamento pelos cartórios de notas e de registro de imóveis de informações por meio do Sistema Nacional de Informações Territoriais (“SINTER”).
Referida Instrução Normativa regulamenta a Lei Complementar nº 214/2025, que trata da reforma tributária prevista na Emenda Constitucional.
Para melhor entendimento sobre a IN 2.275/25 vamos inicialmente esclarecer o que seria o SINTER e o CIB:
- SINTER: É uma ferramenta de gestão pública que busca integrar dados cadastrais, geoespaciais, ambientais, fiscais e jurídicos de imóveis urbanos e rurais do Brasil. O sistema reúne informações de diversos órgãos públicos e dos cartórios com o objetivo de criar um cadastro unificado e facilitar a gestão fundiária. O sistema foi concebido em 2008, mas em 2022 foi consolidado e ampliado por meio do Decreto nº 11.208/2022. O sistema é administrado pela Secretaria Especial da Receita Federal.
- CIB: Faz parte do SITER e é um cadastro que agregará informações cadastrais de imóveis rurais e urbanos, públicos ou privados, nos respectivos cadastros de origem. No caso de imóveis rurais, no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais e no caso de imóveis urbanos, nos cadastros administrados pelas prefeituras municipais. O cadastro será gerado quando for firmado convênio com os cadastros de origem, sendo atualmente amplamente utilizado para os imóveis rurais, na medida em que substituiu o NIRF e em implantação para imóveis urbanos, sendo certo que não substituirá os cadastros existentes junto aos municípios e nem retirará destes a competência pela manutenção e alimentação destes cadastros.
Feitas os esclarecimentos sobre o que são SINTER e CIB, a IN 2.275/25 estabeleceu a obrigação aos serviços notariais e registrais de compartilhar, com as administrações tributárias, as informações e documentos relacionados a operações realizadas com imóveis urbanos ou rurais por meio da alimentação do SINTER.
Ademais, nos termos da instrução, notários e registradores deverão utilizar como único identificador dos imóveis o número CIB em todos os atos praticados que envolvam bens imóveis urbanos ou rurais.
As operações que devem ser lançadas no SINTER são: a) alienações de imóveis; b) locação, cessão onerosa ou arrendamento; c) cessão ou ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre imóveis; d) operações de administração ou intermediação e; f) operação dos serviços de construção civil.
Devem ser compartilhados, ainda, os dados e informações relacionadas aos bens imóveis registrados nas serventias.
As informações devem ser lançadas por meio do sistema eletrônico a ser fornecido pela Receita Federal, de forma estruturada e contendo, dentre outras informações, o valor de referência, que nos termos da IN 2.275/25 considera a estimativa do valor de mercado dos bens a ser apurado pelas administrações tributárias por meio de metodologia específica, que considerará a análise de preços no mercado imobiliário, informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, Distrito Federal, Estados e União, informações prestadas pelos cartórios (valor das transações neles processadas/registradas).
Ainda que a IN 2.275/25 traga obrigações e penalidades aos Oficiais e Registradores, visto que cria obrigações para tais pessoas, seus impactos são diretos no mercado imobiliário, em especial com relação ao valor de referência de bens imóveis, que também será utilizado para fins de compor a base de cálculo do Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços, instituídos pela Lei Complementar nº 214/2025 dentro do contexto da reforma tributária.
Assim, a IN 2.275/25 representa mais um passo na regulamentação da Reforma Tributária e cria o mecanismo para viabilizar a formação da base de cálculo do tributo e contribuição recém instituídos.
Para fins de aplicação, a IN 2.275/25 tem validade imediata, no entanto, para a obrigação do CIB nos atos praticados pelos serviços notariais e registrais como cadastro único dos imóveis restou estabelecido que será observado o prazo de 12 (doze) meses a contar de 01 de janeiro de 2025, previsto na Lei Complementar n° 214/2025.
Por fim, a IN 2.275/25 prevê em seu Anexo I um plano de trabalho interinstitucional com o objetivo de viabilizar a implementação do CIB como identificador único dos bens imóveis urbanos e rurais, por meio da atuação técnica conjunta da Receita Federal, Conselho Nacional de Justiça, notários e registradores.
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