A falsa segurança após as alterações legislativas.
Por Luiz Gustavo Rocholi e Mariana de Souza Costa
Um grupo de empresários investidores pretendia adquirir uma propriedade rural de alto valor. A princípio, estavam com o negócio já decidido e nos solicitaram apenas a redação de um contrato de compra e venda, uma vez que a matrícula do imóvel não indicava a existência de quaisquer pendências e os vendedores eram pessoas sérias e conhecidas que não apresentavam nenhuma espécie de risco, razão pela qual não seria necessária a realização de uma auditoria prévias mais rigorosa para a conclusão do negócio.
Esse tipo de conduta tem se tornado usual, notadamente após o advento da Lei Federal 13.097/2015 que, sem sombra de dúvidas trouxe maior segurança aos negócios imobiliários. Contudo, mencionada lei não afastou todos os riscos decorrentes da compra de um imóvel e não dispensa a realização da auditoria prévia (due diligence).
A realização da auditoria prévia para a aquisição, locação ou concessão de empréstimos/financiamentos sempre foi um procedimento recomendado para evitar que o comprador ou locador fosse surpreendido com situações que impedissem o registro da aquisição ou mesmo resultasse na anulação do negócio.
A auditoria consiste em uma avaliação criteriosa e minuciosa do imóvel, do seu proprietário atual e dos seus antecessores e tem por objetivo identificar situações que possam prejudicar a aquisição ou que devem ser resolvidas antecipadamente para viabilizá-la.
Os principais objetivos da auditoria imobiliária, em resumo, são:
- Correta identificação do imóvel, suas características, dimensões, regularidade registral, restrições à sua utilização e identificação de pendências a serem sanadas para viabilizar o negócio pretendido;
- Identificação de eventuais riscos à aquisição, como possibilidade de configuração de fraude contra credores, processos de desapropriação e restrições nos imóveis.
Desde o advento da Lei Federal 13.097/2015, que trouxe o princípio da concentração de atos na matrícula, surgiram dúvidas acerca da manutenção da necessidade de realização da auditoria imobiliária prévia. Isto porque, o referido princípio tem por objetivo fazer que todas as informações relevantes relacionadas ao imóvel ou seu titular estejam concentradas em sua matrícula sob pena de se tornarem ineficazes em face do adquirente de boa-fé.
Neste caso, em uma leitura rasa, aquelas informações relevantes que não estivessem noticiadas na matrícula do imóvel não poderiam atingir ao terceiro de boa-fé que adquire o imóvel, uma vez que todas as situações relevantes relacionadas ao ativo deveriam constar na matrícula, sendo de responsabilidade dos interessados em promover tal registro.
Em 2024, esse principio da concentração de atos na matrícula foi ainda mais reforçado com as modificações à Lei Federal 13.097/2015 que passou a incluir a possibilidade de eficácia dos negócios jurídicos realizados nas hipóteses de ausência de registro ou averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou seu proprietário, inclusive hipoteca judiciária e ações de improbidade administrativa.
No entanto, ainda que o reforço do princípio da concentração dos atos garanta maior segurança jurídica aos adquirentes de boa-fé, existem inúmeras situações que ainda demandam a atenção de quem pretende adquirir ou locar imóveis. Por isso, a realização da due diligence continua sendo fundamental para atribuir segurança às transações imobiliárias.
Isto porque, além dos ônus, ações e restrições administrativas, existem outras situações relacionadas aos imóveis e aos seus proprietários que podem não estar expressas na matrícula e ainda assim atrair riscos ao negócio. Como exemplo, a existência de débitos inscritos em dívida ativa, inconsistências no cadastro ou no histórico dos imóveis, pendências ou restrições de natureza ambiental e desapropriações em andamento ou mesmo dívidas junto aos órgãos da administração pública, todas essas situações resultam em risco real para o adquirente e não aparecem necessariamente na matrícula do imóvel.
Assim a realização de uma auditoria imobiliária prévia continua sendo imprescindível para minimizar os riscos de nulidade ou mesmo de mora na conclusão do negócio, ou seja, não se trata de mero capricho ou excesso de zelo, mas é uma poderosa ferramenta para garantir o direito dos adquirentes.
Mas, afinal, qual foi o desfecho da aquisição da propriedade rural mencionada no início deste artigo? Prevaleceu o bom senso e os investidores optaram por fazer a due diligence imobiliária. Qual não foi a surpresa geral, quando identificamos que o imóvel tinha restrições ambientais e sua utilização estava bastante limitada. Resultado, não prosseguiram o com o negócio e evitaram a compra de um ativo que não lhes traria o resultado que esperavam.
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