Os leilões de bancos: como funcionam e quais cuidados tomar?

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A possibilidade de adquirir imóveis desembolsando um valor menor do que o esperado tem despertado o interesse de investidores, que não têm pressa ou urgência de ocupar o imóvel arrematado. Em alguns casos, a economia em um imóvel leiloado pode chegar a 70%, se considerado o preço real do bem.

Isso porque, as propriedades leiloadas são aquelas retomadas pelo banco em função da inadimplência ou, também, quando viram objeto de ação judicial decorrentes de dívidas trabalhistas, declaração de falência, conduta criminosa ou como garantia em hipoteca.

Embora os valores praticados sejam atrativos é preciso avaliar se o desconto oferecido compensa os riscos, pois pode-se ter que arcar com custos adicionais, caso seja necessário recorrer a processos judiciais, especialmente se o antigo proprietário pedir anulação do evento, por exemplo. Além disso, é preciso ter conhecimento de que a partir do arremate da propriedade, taxas de condomínio, impostos em atraso e reformas são responsabilidades de quem adquiriu o imóvel.

Existem dois tipos de leilão de imóveis: os judiciais e os extrajudiciais. O leilão judicial ocorre quando alguém deixa de pagar uma dívida e por isso tem os bens penhorados. Nesse caso, há a perda da posse.

Os extrajudiciais, por sua vez, são realizados pelos bancos ou por organizações financeiras pelo mesmo motivo: o não pagamento de uma dívida do antigo proprietário.

Todos os leilões podem ser realizados de forma online ou presencial a depender do que consta no Edital. Atualmente, há casos em que os interessados presentes disputam os imóveis em condição de igualdade com quem participa pela internet.

Os leilões extrajudiciais obedecem aos ditames  da lei de garantia de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997) e devem elaborar o Edital com todas as informações pormenorizadas, como: a data do evento, o valor mínimo de venda, as formas de pagamento, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades no acerto de impostos.

Importante ressaltar, que qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão judicial ou extrajudicial, desde que seja maior de idade, capaz e que esteja na livre administração de seus bens. Não podem participar as pessoas que constam no artigo 690-A do Código de Processo Civil, que são os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública etc.

Na licitação aberta, o comprador precisa fazer um lance de acordo com o preço mínimo determinado no edital. Vence quem fizer a oferta mais vantajosa para o Banco ou para a Organização Financeira.

No caso da licitação fechada, também existe o chamado edital de partida. Nesse caso, é necessário apresentar uma proposta de compra por escrito de acordo com os preços mínimos apontados. Após o encerramento, os envelopes são abertos e ganha quem fizer o melhor lance.

Algumas instituições financeiras oferecem, ainda, opções de financiamento utilizando o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e disponibilizam um período de carência de até 6 meses, ou seja, nesse período não é cobrada a parcela de amortização, apenas os encargos.

Apesar dos cuidados, a compra de um imóvel retomado vale a pena pelos percentuais de descontos dos preços reais, bastando que o comprador tome cuidado para evitar problemas não previstos. Assim, é essencial que o arrematante, inicialmente, leia atentamente o edital para verificar se o imóvel se encontra ocupado ou possui dívidas.

Vale lembrar que se o imóvel estiver ocupado, o Banco ou as Organizações Financeiras apenas retomam a propriedade, mas o novo comprador será o responsável por retirar os moradores do local. Tal fato pode gerar despesas não contabilizadas, em caso de ausência de uma análise pormenorizada do Edital.

É importante verificar, também, em casos de leilões extrajudiciais, se o antigo dono do imóvel não está contestando na Justiça a retomada por parte do Banco ou Organização Financeira. Isso porque, em alguns casos, o banco não segue o procedimento correto e previsto em lei, como exemplo, uma pessoa tem 30 dias para quitar o débito, mas é intimado pelo Banco quando ao arremate em prazo menor.

Portanto, para evitar altos custos desnecessários e problemas advindos das falhas de análise da documentação competente do leilão, recomenda-se consultar um especialista em Direito Imobiliário.

A equipe de direito imobiliário e de leilões do Chenut Advogados está à disposição para quaisquer informações adicionais.

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