Leilão: o que você precisa saber para não perder as excelentes oportunidades

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A pandemia da Covid-19 trouxe consigo, infelizmente, uma crise econômica de enormes proporções. Em virtude dessa crise, muitas pessoas físicas e jurídicas têm passado por dificuldades financeiras ocasionando, muitas vezes, a impossibilidade de arcarem com as suas próprias dívidas e despesas.

Analisando o mercado imobiliário, verifica-se, por exemplo, alto número de devedores de condomínio e tributos, como o IPTU, fazendo com que o leilão judicial esteja cada dia mais presente no cotidiano forense.

E, para quem quer comprar o imóvel dos sonhos, ou deseja apenas investir no mercado imobiliário, está aí uma excelente oportunidade. Apesar do mistério em torno dos leilões judiciais, estes são, em realidade, um meio seguro e financeiramente vantajoso para adquirir imóveis.

Se você ficou curioso e deseja saber mais sobre as  vantagens na aquisição de bens em leilão judicial, confira abaixo algumas informações importantes sobre o tema:

1. O leilão possibilita a aquisição de bens por valor inferior ao valor de mercado.

A maioria dos leilões judiciais são realizados em etapas, denominadas praças. Na primeira praça, o bem normalmente é leiloado pelo valor da avaliação e, na segunda praça, o bem será leiloado por valor muito inferior ao da avaliação, e assim sucessivamente. A cada nova praça, sem que haja a arrematação pelo maior lance, o valor do imóvel é reduzido.

2. É possível obter informações detalhadas sobre o bem a ser arrematado.

No leilão judicial o bem é previamente avaliado por um perito de confiança do juiz, que possui neutralidade e formaliza todas as informações necessárias em um ‘laudo de avaliação’. A avaliação leva em conta o preço médio de mercado da localidade e o estado de conservação do imóvel. Além disso, todos os dados e as fotos do imóvel fazem parte do laudo de avaliação e ficam à disposição dos interessados sem nenhum custo. Em contrapartida, na compra e venda por particulares dificilmente haverá laudo de avaliação.

3. Os impostos incidentes sobre o imóvel NÃO são arcados pelo arrematante.

Na arrematação, a aquisição é originária, e, em princípio, multas, taxas, tarifas de depósitos, IPTU, IPVA, hipotecas não são transferidos ao arrematante.

Nesse sentido, o Código Tributário Nacional (CTN)^[1] em consonância ao entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça[2], prevê que nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública, todos os impostos incidentes sobre o imóvel, cujo fato gerador seja a propriedade, deverão ser descontados do preço pago pelo arrematante do bem. Assim, o arrematante do bem será isento de arcar com esses tributos devidos pelo executado (inclusive IPTU) e o crédito tributário sub-rogar-se-á no respectivo preço a ser pago pelo arrematante e não no bem.

4. Inexistência da comissão do corretor imobiliário.

No leilão do judiciário não há comissão do corretor imobiliário (que normalmente é de 6%). Se o leilão for realizado por leiloeiro oficial, haverá comissão de 5%.

5. Possibilidade de parcelamento, em condições vantajosas, em muitos casos.

Normalmente as condições são melhores do que em um financiamento imobiliário, por exemplo.

E, quais os cuidados a serem tomados para a aquisição de bem em leilão judicial?

São necessários certos cuidados antes da aquisição de bens em leilão, os quais podem ser resumidos como segue:

– Disponibilidade Financeira: o arrematante deve:

• Em caso de pagamento à vista, dispor do valor de 30% do valor do lance para caução em 24h, e do saldo do valor do lance, no prazo de 15 dias (no caso de pagamento parcelado, o arrematante deve dispor de 25% do valor do lance em 24h).
• Dispor de 20% do valor do lance para caução no dia do leilão e do saldo do valor do lance para pagamento no 1º dia útil seguinte à arrematação, em se tratando de Justiça do Trabalho.
• Dispor da comissão do leiloeiro oficial de 5% para pagamento no ato da assinatura do auto de arrematação nos casos de leilões realizados por leiloeiros.

– Leitura e análise atentas do Edital: O edital é o principal documento de um leilão. Nesse documento, que é previamente divulgado, encontram-se dispostas as datas, horários, normas e condições para participação no leilão.

– Recomenda-se busca minuciosa por eventuais dívidas do referido imóvel e do seu proprietário, bem como a verificação da existência de penhora ou ações que possam afetar o leilão, pois nem sempre o Edital contém todas as informações necessárias. Verificar ainda se o imóvel pertence a incapaz, e se os devedores do executado foram todos devidamente notificados acerca do leilão.

– Certificar-se sobre a ocupação do imóvel: No leilão judicial, se o bem for imóvel e estiver ocupado, caberá ao arrematante verificar quem ocupa o imóvel (incapaz, locatário, proprietário etc.), e tomar as providências judiciais para desocupação. No entanto, hoje em dia esse procedimento é geralmente simples, pois ao contrário do que ocorria sob o antigo Código de Processo Civil, não é mais necessário ajuizar ação autônoma para desocupação. Essa desocupação pode ser realizada, muitas vezes, apenas acordando com o ocupante a data para saída definitiva do imóvel.

– Defeitos: Os defeitos e vícios existentes no imóvel não dão direito a qualquer reclamação, ou seja, é importante, sempre que possível, visitar o imóvel, ou pelo menos obter o máximo de informações a respeito. Em caso de imóvel localizado em condomínio, o Síndico ou o Zelador podem ser uma boa fonte de informação.

– Impossibilidade de arrependimento: O lance é obrigatório e irrevogável; se não for honrado, o arrematante sofrerá penalidades.

– Certificar-se sobre dívidas de natureza não-tributária, como débitos de condomínio, que são de responsabilidade do arrematante, salvo disposição em contrário no Edital.

Em suma, o período pós-pandemia permitirá aproveitar as oportunidades atrativas que surgirão nos próximos meses na área de leilões judiciais. No entanto, é recomendada assessoria especializada antes da arrematação, para que sejam tomadas as devidas precauções.

A equipe especializada em leilões judiciais de CHENUT OLIVEIRA SANTIAGO ADVOGADOS está à disposição para auxiliá-los nessas operações.

[1] “Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxa pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”

[2] STJ – REsp: 1059102 RS 2007/0172311-0, Relator: Ministro LUIZ FUX, Data de Julgamento: 03/09/2009, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2009).

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