Leilão de imóveis: entenda como funciona

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A busca por diversificação nos investimentos, juros baixos e a crise econômica (que favorece a procura pelos real assets), tem impulsionado o mercado de leilões que, mesmo diante dos impactos financeiros provocados pelo coranavírus, apresenta crescimento.

Recentemente a empresa Zukerman Leilões divulgou o aumento de 33% na oferta de imóveis para leiões online e de 16% na efetivação de suas vendas no primeiro trimestre de 2020, comparado ao mesmo período de 2019.

No mesmo sentido, a Sold Leilões registrou aumento de 74% no número de imóveis ofertados e 33% nas vendas. Na mesma linha, a Mega Leilões indicou o aumento de 40% nas vendas quando comparados com o primeiro trimestre do ano passado.

O crescimento é explicado em boa parte pelo aumento da inadimplência, que termina por incrementar a oferta de imóveis disponíveis. Além disto, houve a redução dos interessados na compra direta, já que muitas pessoas que estavam em busca de um imóvel preferiram adiar a compra em razão da incerteza econômica. Assim, aumentaram as boas oportunidades para quem está disposto a investir.

Outro fator que tem movimentado o setor de leilões é o interesse dos investidores em investimentos menos voláteis. Os imóveis leiloados contam com lances iniciais de até 50% do valor de avaliação e não sofrem desvalorização ou oscilação tão expressivas quanto outros tipos de investimentos, tais como o mercado de ações.

Assim, a pandemia terminou por favorecer os investidores interessados na aquisição de imóveis através dos leilões, seja porque a oferta de bens está maior, seja porque a concorrência está menor o permitindo a arrematação por lances menores.

Abaixo esclarecemos algumas das principais dúvidas que permeiam o tema e apontamos alguns dos benefícios que esta modalidade pode proporcionar:

1. Por que os imóveis vão a leilão? E como funciona um leilão?

Em geral um imóvel vai a leilão por conta de dívidas do seu proprietário, falência de empresas, não pagamento de condomínio e IPTU ou  do próprio financiamento do imóvel.

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais e funcionam da seguinte forma:

Os leilões judiciais, necessariamente, decorrem de uma ação judicial, em que o juiz determina a venda do imóvel para pagamento de uma dívida. O ponto positivo é que quem arremata recebe o bem descontaminado de outras dívidas que o proprietário possua o que não ocorre em uma venda direta.

Já os leilões extrajudiciais acontecem sem a necessidade de um processo judicial e, normalmente, ocorrem porque uma das partes não conseguiu honrar com o financiamento do imóvel e o bem foi dado em garantia da dívida (em geral por meio de alienação fiduciária).

2. É possível parcelar o pagamento?

Talvez esta seja a dúvida mais recorrente entre as pessoas que começam a se interessar pelos leilões e a resposta é SIM! É possível o parcelamento do valor do bem arrematado!

Em leilões judiciais, a lei permite o parcelamento em até 30 meses do valor arrematado. Contudo, o competidor precisa observar alguns requisitos:

• Informar ao leiloeiro que caso o seu lance seja o vencedor o valor será parcelado;
• Apresentar, até a hora do leilão, a forma de pagamento do bem caso ele seja arrematado.
• A proposta deve considerar o valor do lance final, a forma de parcelamento e até mesmo os índices de atualização e correção monetária utilizados na proposta;
• Caso o competidor tenha o melhor lance deverá pagar uma entrada fixada em 25% do valor da arrematação.

Nos pregões extrajudiciais as condições de parcelamento são muito mais flexíveis e permitem que o arrematante financie o bem em até 420 vezes.

Por serem imóveis tomados em razão da inadimplência, os bancos e construtoras definem as condições de pagamento dos imóveis que vão a leilão e em alguns casos, aceitam o uso do FGTS para pagamento de parte do valor.

Importante mencionar que existem também linhas de financiamento para leilões que permitem que o interessado possa recorrer a empréstimos para pagar o valor da arrematação.

3. Como funciona a desocupação do imóvel?

Independentemente de ser um leilão judicial ou extrajudicial, o processo de desocupação acontecerá após a conclusão do leilão e pagamento dos valores devidos pelo arrematante.

Acertadas as responsabilidades financeiras, será emitida um documento chamado “carta de arrematação” que permitirá ao adquirente realizar a transferência da propriedade perante o cartório. Após a regularização, apresentam-se dois caminhos:

• Nos leilões judiciais, o próprio juiz que determinou o leilão determinará a desocupação. O arrematante peticionará requerendo a imissão na posse do imóvel e o juiz determinará a desocupação forçada que será cumprida por um Oficial de Justiça.
• Nos leilões extrajudiciais, caso não seja possível a desocupação amigável, o arrematante deverá ajuizar uma ação própria, em que o juiz determinará a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 60 dias. Caso a ordem judicial não seja cumprida dentro do prazo, o juiz poderá ordenar a desocupação forçada, com apoio do Oficial de Justiça.

4. Imóveis de leilão podem ser visitados?

É normal que pessoas interessadas na aquisição de imóveis realizem visitas para conhecer o imóvel e/ou inspecioná-lo antes de fechar o negócio. Em leilões, isto também pode ser possível!

Os imóveis ocupados, geralmente, têm o acesso negado pelos moradores, mas é possível que o competidor converse com funcionários do prédio e vizinhos para tentar apurar a condição do imóvel.

No caso de imóveis desocupados, existe uma maior facilidade em relação às visitas e inspeção pelos interessados.

Em todos os casos, deve-se acionar o leiloeiro para saber se é possível realizar visita ao imóvel, quais as exigências e se é necessário realizar um cadastro prévio. Conhecer o imóvel permite uma melhor gestão do risco e pode ser usado no momento de definir um valor de lance justo para o estado de conservação do bem. Assim, sempre que possível, é recomendável a visita.

É possível notar que o universo dos leilões não é tão misterioso quanto parece e constitui uma possibilidade de investimento bem atrativa, capaz de propiciar negócios geradores de renda passiva.

A equipe especializada em leilões do CHENUT OLIVEIRA SANTIAGO ADVOGADOS está à disposição para auxiliá-los nessas operações.

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