(Français) « Timesharing » et « Fractional Ownership » au Brésil

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Les systèmes de timesharing et fractional ownership même si peu développés au Brésil, sont des concepts qui remontent aux années 1960. Dans un scénario post-guerre et face à la crise économique, naît en Europe le concept de timesharing comme un moyen d’utilisation conjointe de maisons de vacances (vacation home sharing). Par la suite, en 1974, le concept de timesharing aparaît aux États-Unis par le biais de l’entreprise Caribbean International Corporation, qui offrait une « lincence d’utilisation » de 25 ans (vaction license) pour les chambres de ses resorts.

Quelques années après, Richard Santuilli lança le concept de fractional ownership (propriété partagée) par la NetJets, qui créa la possibilité pour des personnes physiques ou juridiques d’acquérir des quotas ou fractions d’aéronefs particuliers.

La différence entre ces deux notions réside dans leur nature, car la fractional ownership, relève des droits réels, tandis que le timesharing relève du droit contractuel. Dans le premier cas, la personne est détentrice de la propriété, possédant le titre du bien et tous les droits inhérents à la propriété, pouvant vendre le bien n’importe quand et faire un bénéfice dans le cas d’une éventuelle valorisation.

En pratique, les membres qui utilisent le système de fractional ownership possèdent une fraction, c’ est à dire, des quotas d’une entité propriétaire du bien. Ainsi, les associés partagent les dépenses et coûts du bien conformément à son utilisation et peuvent aller jusqu’à déterminer une taxe mensuelle pour couvrir les fraîs fixes.

De l’autre côté, en ce qui concerne le timesharing, également nommé multipropriété, les acquéreurs sont propriétaires d’ « unités de temps » et possèdent le droit d’utilisation du bien pour une quantité de temps pré-déterminée.

Le système de timesharing est assez souvent utilisé dans le milieu touristique à travers des contrats à temps partagé, ainsi que par des contrats d’adhésion à un club ou programme de vacances. Dans ces cas, le cocontractant est un consommateur d’une prestation de service qui, en pratique, effectue le paiement d’une mensualité pour avoir l’usufruit de séjours dans des hôtels, resorts, maisons de vacances, etc.

Actuellement, l’utilisation de ces concepts est vérifiée dans de divers domaines, parmi lesquels on distingue : (i) voitures de luxe ; (ii) aéronefs particuliers ; (iii) bateaux, navires et yatch particuliers, et ; (iv) maisons de vacances et resorts.

Néanmoins, une des grandes impasses qui a dû être surmontée pour diffuser ces notions sur le territoire brésilien a été le manque de règlementation particulière. Le grand début de la règlementation du timesharing au Brésil s’est fait seulement le 12 août 1997 avec la « Deliberação Normativa n°378 » par laquelle le Ministère du Tourisme créa le système de temps partagé dans les milieux d’hébergement destinés au tourisme. Par la suite, le décret fédéral n° 7.381, de décembre 2010, qui a mis en place la règlementation de la Politique Nationale de Tourisme (loi n° 11.771/2008), posa une définition du système de timesharing, ou temps partagé, dans son article 28.

Il dipose que :

Art. 28 : L’hébèrgement par système de temps partagé est la relation dans laquelle le prestataire de service hôtelier cède à un tiers le droit d’usage des unités habitationnelles pour des périodes déterminées d’occupation, comprises dans un intervalle de temps déterminé par contrat.

De cette façon, il est compris que le timesharing gagne de la force et conquiert le marché hôtelier au Brésil. Cependant, la propriété partagée soit d’avions, hélicoptères, yatchs ou automobiles, est encore peu exploitée sur le territoire brésilien. Nous pouvons citer quelques raisons derrière ce fait, comme la divergence sur la nature des deux systèmes, entre droit réel et droit des obligations, ainsi comme l’absence de règlementation spécifique, comme déjà cité.

Nous pouvons conclure que la législation brésilienne doit encore beaucoup s’adapter à ces notions, mais nous pouvons remarquer que cela est en train d’être fait, comme, par exemple, à travers la règlementation du timesharing posée par l’article 28 du décret fédéral n° 7.381 ci-dessus cité. Le marché brésilien est en expansion grâce aux entreprises agissant dans le secteur, comme la Prime Fraction Club, RCI-Resorts et Búzios International Apart Hotel, ce qui rend inévitable la mutation de la législation pour accueillir ces systèmes.

Il s’agit de concepts très intéressants pour baisser le coût de l’usufruit de propriétés qui ont des valeurs très élevées et luxes qui, jusqu’à maintenant, ne pouvaient être bénéficiés que par peu de personnes et ont une fonction sociale de la propriété si acclamée par notre Constitution.

Larissa Silva Gomes, Avocate au Cabinet Chenut Oliveira Santiago.

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