(Français) NOVELLE MODIFICATION DE LA LEGISLATION PORTANT SUR LA LOCATION REGLEMENTATION DES CONTRATS “BUILT TO SUIT” – CONTRATS DE LOCATION CLE EN MAINS
[:fr]NOVELLE MODIFICATION DE LA LEGISLATION PORTANT SUR LA LOCATION
REGLEMENTATION DES CONTRATS “BUILT TO SUIT” – CONTRATS DE LOCATION CLE EN MAINS
Roberta Cirino Augusto Cordeiro
La présente étude a pour objet de présenter succinctement les points les plus saillants de la Loi Fédérale 12.744 du 19 décembre 2012 portant réforme de la Loi de Location (Loi Fédérale 8.245 du 18 octobre 1991) qui règlemente les Contrats Built to Suit/Contrats Clé en Mains
Mots-Clefs: Loi de Location. Contrat. Clé en mains. Built to Suit. Bailleur. Locataire.
La croissance économique Brésilienne permet de constater qu’au cours de ces dernières années un développement notoire des entreprises nationales ainsi que l’intérêt que les étrangers portent à investir dans le Pays.
Ainsi l’intérêt des étrangers au Brésil fait croître les influences juridiques et les investissements, culminant une nouvelle culture des affaires et de nouvelles relations contractuelles entre les parties.
L’exemple classique est la conclusion de contrats Built to Suit ou aussi connu en français, Contrat de Location Clé en Mains.
La dénomination de ce type de contrat en anglais permet déjà de comprendre qu’il s’agit d’une modalité de conclusion du contrat qui a débuté aux Etats-Unis, et était, jusqu’à l’adoption de la Loi Fédérale 12.744, qualifié d’atypique par la doctrine et la législation brésilienne.
Le Contrat Built to Suit consiste en réalité, en une location non résidentiel sur commande, dans laquelle le locataire présente au bailleur toutes les caractéristiques souhaitée de l’immeuble à être loué, tels que : l’emplacement, la taille, la forme et le type de construction, l’intervention du locataire dans le projet architectural, structurel, électrique et hydraulique peut également intervenir. En effet la structure doit obligatoirement répondre aux attentes du contractant.
Ainsi, c’est dans l’intention d’octroyer des garanties et un avantage aux deux parties qu’a été adopté la Loi Fédérale 12.744, dans la mesure où il n’existait pas jusqu’alors de règlementation spécifique dans la Loi de Location susceptible de contenir des dispositions sur ce type de relations contractuelles. La conclusion de ce type de contrat était régie par les règles générales de la location, les principes de l’autonomie des parties, de la bonne-foi contractuelle, de l’objet du contrat et du maintien de l’équilibre économique et financier entre les parties.
En ce sens, il apparaissait inacceptable dans la législation sur la Loi de location pour la conclusion de contrats Built to Suit, que le locataire ait la possibilité de résilier le contrat à tout moment, moyennant le paiement de dommages et intérêts proportionnel à la période d’exécution du contrat, abstraction faite de l’investissement fait par le bailleur et de l’attente d’un retour sur investissement dans le capital investi.
Par conséquent, les parties stipulaient de dommages et intérêts à hauteur du montant total des loyers échus, en cas de résiliation par le locataire.
L’adoption de la nouvelle règlementation portant réforme de la Loi susmentionné permet de constater qu’aujourd’hui, la pratique utilisée par les contractants se trouve déterminée dans un cadre de plus grande sécurité juridique au regard du type de relation contractuelle.[:]