Aquisição de Multipropriedade ou Time Sharing em Leilão Judicial

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Com o advento da Lei n° 13.777, publicada em 2018 e que alterou o Código Civil (Lei n° 10.406/2002) e a Lei dos Registros Públicos (Lei n° 6.015/1973) ao dispor sobre a multipropriedade, surgiu também a possibilidade de ofertar quotas de imóveis, como casas ou apartamentos de veraneio, resorts ou hotéis, por exemplo.

Salienta-se que o próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ)[1], antes mesmo da publicação da lei acima mencionada, já havia reconhecido a natureza jurídica da multipropriedade como sendo um direito real, e a sua harmonia com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil, isto é, com todas as características que possuem os direitos reais. 

A multipropriedade – ou time sharing – é o regime em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso realizada com exclusividade da totalidade do imóvel exercida pelos proprietários de forma alternada.  Portanto, nada mais é do que uma divisão temporal de um bem de forma periódica.  

A lei prevê que o imóvel objeto da multipropriedade é indivisível e inclui suas instalações, seus equipamentos e mobiliários destinados a seu uso. Quanto ao período, este corresponde a cada fração de tempo, que também é indivisível, sendo de, no mínimo, 07 (sete) dias seguidos ou intercalados, podendo ser fixo e determinado, flutuante (sendo determinada periodicamente a fração de tempo de cada proprietário), ou então misto (combinando os dois sistemas anteriores).

O instrumento de instituição e a convenção de condomínio em multipropriedade, por sua vez, determinarão as principais regras para ocupação do imóvel, incluindo os poderes e deveres dos multiproprietários, o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel, a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção de instalações e mobiliário, as multas aplicáveis ao multiproprietário que não cumprir com seus deveres, dentre outros exemplos.

Nesse sentido, sobretudo em cidades com forte apelo turístico, já há vendedores ofertando quotas de imóveis em multipropriedade, dada a possibilidade de se ter vários proprietários de um único imóvel, porém com exclusividade e em sua integridade apenas por um determinado período.

Isso porque é plenamente possível a transferência do direito de multipropriedade, na forma da lei civil, não dependendo o vendedor da anuência dos demais multiproprietários. A lei ainda estabelece que não há direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se expressamente estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade, em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.

Tendo e vista que já discorremos acima sobre como funciona uma multipropriedade, chegamos agora à questão central deste artigo: é possível adquirir time-sharing (multipropriedade) em leilão?

A resposta é SIM pois, apesar de o tema ainda ser muito recente e específico e, portanto, ainda não haver legislação específica sobre leilão desse tipo de bem, nem tampouco casos práticos jurisprudência como exemplos de multipropriedades que foram levadas a hasta pública (leilão), não há qualquer impedimento legal para que quota de multipropriedade seja leiloada.

A principal diferença em relação à aquisição tradicional de imóvel em leilão é que na multipropriedade, devido à característica de cada proprietário poder adquirir uma fração de tempo sobre o imóvel com uso exclusivo sobre o bem, de maneira alternada e cabendo a cada titular a responsabilidade sobre as despesas decorrentes, na proporção de sua fração (contudo com título de propriedade), caberá ao arrematante adquirir somente a fração de tempo (quota) sobre o referido imóvel, não havendo realização de penhora sobre a totalidade do imóvel.[2]

Frisa-se que a aquisição de propriedades fracionadas deverá ser obrigatoriamente transferida mediante escritura pública devidamente registrada no registro de imóveis para surtir os efeitos legais da propriedade. Nesse sentido, a aquisição e transferência de quota imobiliária devem seguir o mesmo rito da aquisição e transferência de um imóvel padrão.

 Do ponto de vista registral, há uma “matrícula-mãe”, na qual é registrada a instituição da multipropriedade com a criação de novas “matrículas-filhas” para as unidades periódicas. É recomendável, antes de arrematar quota de multipropriedade em leilão, conferir se e como a multipropriedade em questão está registrada no Registro de Imóveis, e se encontra-se isenta de ônus, analisando tanto a “matrícula-mãe” como as suas “matrículas-filhas” (sobretudo, claro, a “matrícula-filha” referente à quota que será arrematada).

Além disso, como dito acima, sendo a multipropriedade regida por uma convenção de condomínio em multipropriedade, que regula os deveres e direitos dos multiproprietários no que diz respeito às instalações, mobiliários e equipamentos, conservação e preservação do bem, contribuição condominial, entre outras regulamentações, é importante analisar essa convenção e o instrumento de instituição da multipropriedade detalhadamente antes de tomar qualquer decisão quanto à arrematação em leilão.

Recomenda-se, ainda, a obtenção de informações sobre o administrador dessa multipropriedade.

Além das precauções acima, antes de decidir-se pela arrematação de uma parte de imóvel em multipropriedade, deve-se, claro, também tomar os cuidados tradicionais para aquisição de imóvel em leilão (analisar o Edital, verificar se os credores do executado foram devidamente notificados, etc.).

Por fim, no momento da alienação da quota do bem, deve-se comunicar formalmente o administrador da multipropriedade, para que este possa realizar as atribuições mandatórias de coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários, de zelo e conservação da multipropriedade, bem como por cobrar as quotas de custeio, e elaborar e submeter orçamentos.

Falamos acima da aquisição em leilão de quota de multipropriedade já instituída. No entanto, vale lembrar que nada impede que imóvel padrão, sobre o qual ainda não tenha sido instituída multipropriedade, seja adquirido em leilão para ser posteriormente convertido em multipropriedade. Nesse caso, é importantíssimo que os interessados em adquirir imóvel em leilão com essa finalidade escolham antes de mais nada o melhor veículo para a realização de tal aquisição, de forma a respeitar as regras aplicáveis ao leilão, sejam elas normas legais, procedimentos do leiloeiro, ou regras constantes do Edital verificando também, por outro lado, eventuais impactos fiscais da operação pretendida.

A equipe de direito imobiliário e de leilões de Chenut Advogados está à disposição para quaisquer informações adicionais, bem como para assessorá-los no tema.

[1] STJ, 3ª Turma, REsp 1.546.165/SP, Rel. João Otávio de Noronha, julgado em 26/04/2016, publicado em 06/09/2016.

[2] REsp 1.546.165-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. João Otávio de Noronha, por maioria, julgado em 26/4/2016, DJe 6/9/2016.

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