Aquisição de Imóveis: Como minimizar os riscos

Na compra e venda de imóveis uma etapa muito importante é a due diligence. Ao adquirir um imóvel, o comprador e o vendedor geralmente cuidam, com o auxílio de um intermediador ou não, de todas as condições negociais da transação.

Due diligence em livre tradução, significa “devida diligência”. Primeiramente, a expressão foi utilizada para a nomeação de trabalhos empresariais mais complexos, realizados conjuntamente por profissionais não só da área jurídica, como também da financeira e contábil, para a investigação de empresas em uma etapa inicial de operações de fusões e aquisições corporativas. Hoje, largamente difundida e graduada de acordo com a complexidade da operação, tem se revelado de fundamental importância na mitigação de riscos em relação a vários tipos de negócios, inclusive os rotineiramente realizados no dia a dia, tal como a copra de um imóvel.

Aspectos como (i) valor, (ii) data de entrega do imóvel , (iii)condições para  lavratura da escritura, dentre outras questões que antecedem a concretização do negócio precisam aliar-se a verificação de documentos que podem levar ao descobrimento de débitos/pendências que recaem ou podem vir a recair sobre o bem. É o que se chama de due diligence imobiliária.

A due diligenceimobiliária, portanto, é o nome que se dá ao procedimento de busca de informações sobre o imóvel e seus vendedores, e que tem como objetivo identificar os riscos que podem impedir ou dificultar a aquisição, e sugerir uma forma de minorá-los.

Geralmente é feita pelo comprador e sua equipe jurídica, que ao elaborar uma lista prévia de documentos a serem providenciados pelos vendedores, consegue avaliar o grau de risco do negócio.

Como bem se sabe, por diversas vezes, logo após o fechamento do negócio, ou certo tempo depois, já na fase do pós-contratual, são descobertas pendências ou dívidas das mais diversas naturezas, como a desatualização da matrícula do imóvel, dívidas de IPTU e ITR, processo judicial que tenha o vendedor como réu, débitos de condomínio ou mesmo dívidas garantidas pelo próprio imóvel que podem afetar diretamente a posse e o próprio direito de propriedade.

A lista desses documentos é elaborada de forma particular para cada transação, avaliando-sedesde os aspectos mais genéricos como o fato de se tratar de imóvel rural ou urbano, localizado em condomínio ou não, até características mais específicas, como a cadeia de propriedade, quando o atual comprador adquiriu o imóvel recentemente, ou se tratar de imóvel localizado na beira de um rio ou na beira do mar.

Normalmente a lista é dividida em dois grandes grupos de informações e documentos. O primeiro grupo refere-se aos dados e documentos relativos ao imóvel em si e o segundo grupo refere-se aos vendedores e garantidores da operação,caso haja. A segunda parte da lista dos garantidores e vendedores também poderá se estender às empresas as quais estes sejam sócios, mas isso dependerá também da equipe jurídica do comprador analisar a situação concreta para avaliar a real necessidade de ampliar a due diligence.

Após analisar todas estas informações e dados apresentados, a equipe jurídica dos compradores apresentará um resumo dos riscos e pendências identificadas, além de uma recomendação final sobre a transação, podendo, ainda, serem sugeridas estratégias de mitigação de riscos, que podem ser refletidas no contrato ou implementadas de forma separada.

Vale dizer que o objetivo da due diligence imobiliária não é de forma nenhuma inviabilizar a compra e venda, pelo contrário, a função da due diligence imobiliária é garantir ao comprador, também dando conforto ao vendedor, que a compra e venda será concluída com sucesso. A realização deste trabalho, apesar de demandar tempo e investimento, pode significar uma grande economia em forma de prevenção e ser a diferença entre um bom negócio e uma verdadeira dor de cabeça.